Tuesday, 21st November 2017  

Vijayavani

1. ಇಂಧನ ಇಲಾಖೆಯಲ್ಲಿ ಅವ್ಯವಹಾರ ಆರೋಪ – ವಿಧಾನಸಭೆಯಲ್ಲಿ ಸದನ ಸಮಿತಿ ವರದಿ ಮಂಡನೆ – ಸಂಸದೆ ಶೋಭಾ ವಿರುದ್ಧ ಡಿಕೆಶಿ ಅಸ್ತ್ರ 2. ಮದ್ಯಪಾನ ನಿಷೇಧಕ್ಕೆ ಸದನದಲ್ಲಿ ಗುದ್ದಾಟ – ಮದ್ಯ ವಿರೋಧಿ ಹೋರಾಟಕ್ಕೆ ಶೆಟ್ಟರ್​ ಸಾಥ್​​​​​ – ಸಿಎಂ ವಿರುದ್ಧ ಸಂಜಯ್​​ ಪಾಟೀಲ್​​ ಕಟು ಟೀಕೆ 3. 63ರಲ್ಲಿ ಬಿಡುಗಡೆಯಾಗಿತ್ತು ಪದ್ಮಾವತಿ ಚಿತ್ರ – ಆಗಿಲ್ಲದ ವಿವಾದ ಈಗ ಸೃಷ್ಟಿ – ವಿರೋಧಿ ಪಡೆಗೆ ಪ್ರಶ್ನೆ ಮುಂದಿಟ್ಟ ಚಿತ್ರತಂಡ 4. ತ್ರಿವಳಿ ತಲಾಖ್​ಗೆ ಸದ್ಯದಲ್ಲೇ ಬ್ರೇಕ್​ – ಚಳಿಗಾಲದ ಅಧಿವೇಶನದಲ್ಲಿ ವಿಧೇಯಕ ಮಂಡನೆ – ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರದ ಮಹತ್ವದ ನಡೆ 5. ಐಶ್ವರ್ಯ ಫೋಟೋ ತೆಗೆಯಲು ನೂಕುನುಗ್ಗಲು – ಮಾಧ್ಯಮದವರ ನಡೆಗೆ ಬಚ್ಚನ್​​​​​​​ ಸೊಸೆ ಕಣ್ಣೀರು – ಕೈಮುಗಿದು ಕಣ್ಣೀರಿಟ್ಟ ಐಶ್ವರ್ಯ
Breaking News :

ರೇರಾ ಕಾಯ್ದೆ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಏಕಿಂಥ ಡೋಲಾಯಮಾನ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ?

Wednesday, 30.08.2017, 3:05 AM       No Comments

ಏನಾದರಾಗಲಿ, ಜೀವನದಲ್ಲಿ ಒಂದು ಸ್ವಂತ ಮನೆ ಅಂತ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು ಎಂಬುದು ಎಲ್ಲರ ಸಹಜ ಬಯಕೆ. ನಗರಗಳಲ್ಲಿ ಇದು ಅನೇಕರಿಗೆ ಗಗನಕುಸುಮವೇ ಬಿಡಿ. ಆದರೆ ಕನಸು ಕಾಣುವುದನ್ನು ಬಿಡಲಾದೀತೆ?

ಅಪಾರ್ಟ್​ವೆುಂಟ್, ಪ್ಲಾಟ್ ಅಥವಾ ಕಟ್ಟಡವೊಂದರ ಮಾರಾಟವು ಪರಿಣಾಮಕಾರಿಯಾಗಿಯೂ, ಪಾರದರ್ಶಕವಾಗಿಯೂ ನೆರವೇರುವಂತಾಗುವುದನ್ನು ಖಾತ್ರಿಪಡಿಸುವ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ‘ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ (ರೆಗ್ಯುಲೇಷನ್ ಆಂಡ್ ಡೆವಲಪ್​ವೆುಂಟ್) ಕಾಯ್ದೆ, 2016‘ (ರೇರಾ) ಅನ್ನು ಜಾರಿಮಾಡಲಾಯಿತು; ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿ ಅಥವಾ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಲಯದಲ್ಲಿ ಗ್ರಾಹಕರ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಗಳನ್ನು ಸಂರಕ್ಷಿಸುವುದರ ಜತೆಜತೆಗೆ, ಆ ವಲಯದ ಪ್ರವರ್ತನೆಯ ಉದ್ದೇಶವೂ ಇದರ ಹಿಂದೆ ಅಡಗಿದೆ. ಇಷ್ಟೇ ಅಲ್ಲ, ಈ ವಲಯ ಸಂಬಂಧಿತ ವಿವಾದಗಳ ಕ್ಷಿಪ್ರ ಇತ್ಯರ್ಥಕ್ಕಾಗಿ ಸ್ವತಂತ್ರವಾದ ನ್ಯಾಯನಿರ್ಣಾಯಕ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯೊಂದನ್ನೂ ಈ ಕಾಯ್ದೆ ಹುಟ್ಟುಹಾಕುತ್ತದೆ. ಆಸ್ತಿಪಾಸ್ತಿಗಳ ಖರೀದಿಯ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಗ್ರಾಹಕನೇ ನಿಜಾರ್ಥದಲ್ಲಿ ದೊರೆ ಎನಿಸಿಕೊಳ್ಳುವಂತಾಗಬೇಕು ಎಂಬ ಭರವಸೆ/ಆಶಯದಲ್ಲೇ ಈ ಕಾಯ್ದೆಯ ಸೊಗಸು ಅಡಗಿದೆ.

ಸ್ವತ್ತುಗಳ ಮಾರಾಟ ಅಥವಾ ಖರೀದಿಗೆ ಅನುವುಮಾಡಿಕೊಡುವ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆಂಟರ ನೋಂದಣಿಯನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿಸುವ ಚಿಂತನೆಯನ್ನೂ ಈ ಕಾಯ್ದೆ ಹೊಂದಿದೆ; ಅಷ್ಟೇ ಅಲ್ಲ, ಅಸ್ಪಷ್ಟ/ಅನಿಶ್ಚಿತ ಮತ್ತು ಕಾಲ್ಪನಿಕವಾಗಿರುವ, ನಿರ್ವಿುತ ಸ್ವತ್ತಿನ ಸೂಪರ್ ಬಿಲ್ಟಪ್ ಏರಿಯಾವನ್ನು (ಒಟ್ಟಾರೆ ಮೇಲ್ಮೈ ವಿಸ್ತೀರ್ಣವನ್ನು) ಪರಿಗಣಿಸುವ ಬದಲಿಗೆ, ಸದರಿ ಸ್ವತ್ತಿನ ‘ಕಾರ್ಪೆಟ್ ಏರಿಯಾ‘ವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ ಬೆಲೆ ಉಲ್ಲೇಖಿಸುವುದನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿಸುವ ಉದ್ದೇಶವೂ ಈ ಕಾಯ್ದೆಗಿದೆ. ಬಾಹ್ಯ ಗೋಡೆಗಳು ಆವರಿಸಿಕೊಂಡಿರುವ ಪ್ರದೇಶ, ಕೊಳವೆಗಂಬ/ಊರುಗಂಬಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿನ ಪ್ರದೇಶಗಳು, ಏಕಮಾತ್ರ ಬಾಲ್ಕನಿ ಅಥವಾ ವರಾಂಡಾ ಪ್ರದೇಶ ಮತ್ತು ಏಕಮಾತ್ರ ಮುಕ್ತ ತಾರಸಿ ಪ್ರದೇಶಗಳನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿದ, ಆದರೆ ಕಟ್ಟಡದ ಆಂತರಿಕ ವಿಭಜಕ ಗೋಡೆಗಳಿಂದ ಆವೃತವಾಗಿರುವ ಪ್ರದೇಶವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುವ, ಕಟ್ಟಡವೊಂದರ ನಿವ್ವಳ ಬಳಕೆಗೆ ಅರ್ಹವಾದ ನೆಲಹಾಸು ಪ್ರದೇಶವನ್ನು ‘ಕಾರ್ಪೆಟ್ ಏರಿಯಾ‘ ಎಂಬುದಾಗಿ ಸದರಿ ಕಾಯ್ದೆಯ ಪರಿಚ್ಛೇದ 2(ಕೆ) ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸುತ್ತದೆ (ಸರಳವಾಗಿ ಹೇಳುವುದಾದರೆ, ಕಟ್ಟಡವೊಂದರ ಗೋಡೆಗಳ ಅಳತೆಯನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿದ ಜಾಗವೇ ಕಾರ್ಪೆಟ್ ಪ್ರದೇಶ; ಅಂದರೆ ಇದು ಸ್ವತ್ತಿನ ಖರೀದಿದಾರರು ವಾಸ್ತವವಾಗಿ ಬಳಸುವ ಪ್ರದೇಶದ ಅಳತೆ).

ಖರೀದಿದಾರರ ಒಪ್ಪಿಗೆಯಿಲ್ಲದೆ ಡೆವಲಪರ್ಸ್ ಅಥವಾ ಪ್ರಮೋಟರ್ಸ್ ಯೋಜನೆಯೊಂದರ ವಿನ್ಯಾಸವನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸುವ ಮತ್ತು ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಪರವಾನಗಿ/ಅನುಮತಿಗಳು ಮತ್ತು ನೋಂದಣಿಗಳಿಲ್ಲದೆಯೇ ಯೋಜನೆಗಳ ಅಥವಾ ಸ್ವತ್ತುಗಳ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಮುಂದಾಗುವ ಪರಿಪಾಠವನ್ನು ನಿಷೇಧಿಸುವುದಕ್ಕೂ ಈ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ಅವಕಾಶವಿದೆ. ವ್ಯವಹಾರಕ್ಕೆ ಒಳಪಟ್ಟಿರುವ ಕಟ್ಟಡದಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ರಾಚನಿಕ ನ್ಯೂನತೆ/ದೋಷಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಐದು ವರ್ಷಗಳ ಖಾತರಿ ಕರಾರುಪತ್ರ ಅಥವಾ ವಾರಂಟಿಯನ್ನು ನೀಡುವುದಕ್ಕೂ ಅಭಿವರ್ಧಕರು ಬಾಧ್ಯಸ್ಥರಾಗಿರುತ್ತಾರೆ. ಮೇಲಾಗಿ, ಸ್ವತ್ತಿನ ವಿತರಣೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಮಾರ್ಗದರ್ಶಿ ಸೂತ್ರಗಳು ಹಾಗೂ ತಮ್ಮ ಬದ್ಧತೆಗಳನ್ನು ನೆರವೇರಿಸುವುದಕ್ಕೆ ವಿಫಲರಾದಲ್ಲಿ ಅಭಿವರ್ಧಕರ ಮೇಲೆ ಶಾಸನೋಕ್ತ ದಂಡಗಳು ಹಾಗೂ ಜುಲ್ಮಾನೆ/ಶಿಕ್ಷೆಗಳನ್ನು ವಿಧಿಸಬಹುದಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ಆಯಾ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಭಾಗಸ್ಥರಿಂದ (ಅ್ಝಠಿಠಿಛಿಛಿಠ) ವಸೂಲು ಮಾಡಲಾಗಿರುವ ಹಣದ ಶೇ. 70ರಷ್ಟು ಭಾಗವನ್ನು, ಮಾನ್ಯತೆ ಪಡೆದಿರುವ ಬ್ಯಾಂಕೊಂದರಲ್ಲಿ ನಿರ್ವಹಿಸಲಾಗಿರುವ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಖಾತೆಯೊಂದರಲ್ಲಿ ಠೇವಣಿ ಇರಿಸುವುದಕ್ಕೆ ಯೋಜನೆಯ ಪ್ರವರ್ತಕರನ್ನು ಈ ಕಾಯ್ದೆ ಬಾಧ್ಯಸ್ಥವಾಗಿಸುತ್ತದೆ. ಜತೆಗೆ, ನಿರ್ವಣದ ಮತ್ತು ಜಮೀನಿನ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಭರಿಸುವುದಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರವೇ ಇಂಥ ಮೊತ್ತಗಳನ್ನು ಬಳಸಬೇಕೇ ವಿನಾ, ಬೇರಾವ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೂ ಬಳಸುವಂತಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಲೆಕ್ಕಪತ್ರವಿಲ್ಲದ/ಲೆಕ್ಕಕ್ಕೆ ಸಿಗದ ಹಣವು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಲಯಕ್ಕೆ ತುಂಬಲ್ಪಡುವುದನ್ನು ತಡೆಗಟ್ಟುವ ‘ಮೋದಿ-ಮಂತ್ರ‘ಕ್ಕೆ ಈ ಕಟ್ಟುಪಾಡು ಒತ್ತಾಸೆಯಾಗಿರುವಂತೆ ತೋರುತ್ತದೆ!

ಈ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನದ ಮತ್ತೊಂದು ಭದ್ರತಾ ವೈಶಿಷ್ಟ್ಯವೆಂದರೆ, ಭಾರತೀಯ ರಿಸರ್ವ್ ಬ್ಯಾಂಕ್​ನ ಆಸರೆಯಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯಾಚರಿಸುವ ಕೆಲವೊಂದು ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು, ಸದರಿ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿಯ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿಸಲ್ಪಡದ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿ ಗೃಹಸಾಲಗಳನ್ನು ಮಂಜೂರು ಮಾಡುವುದರ ಮೇಲೆ ಒಂದು ‘ವಾಣಿಜ್ಯ ನಿರ್ಬಂಧ‘ವನ್ನು ಹೇರಿವೆ. ಸಾರ್ವಜನಿಕರಿಂದ ಹಣಪಡೆದು ರಾತ್ರೋರಾತ್ರಿ ಪಲಾಯನ ಮಾಡುವ ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿ ಏಜೆಂಟರನ್ನು ಕಿತ್ತುಹಾಕಿ, ಮಹತ್ತರ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿಯಾಗುವುದನ್ನು ಹಾಗೂ ಕಾಯ್ದೆಯ ಆಶಯಗಳ ಅನುಸರಣೆಯಾಗುವುದನ್ನು ಖಾತ್ರಿಪಡಿಸುವ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಇಂಥದೊಂದು ನಿರ್ಬಂಧ ಹೇರಿವೆ.

ಹಾಗೆ ನೋಡಿದರೆ, ಸ್ವತ್ತಿನ ನೀಡಿಕೆ ಎಂಬುದು ಒಂದು ಸೂಕ್ಷ್ಮ ವಿಷಯವಾಗೇ ಉಳಿದುಬಿಟ್ಟಿದೆ. ಭಾರತದ ಸಂವಿಧಾನವು, ಸ್ವತ್ತನ್ನು ಗಳಿಸುವ, ಸುಫರ್ದಿನಲ್ಲಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳುವ ಮತ್ತು ವಿಲೇವಾರಿ ಮಾಡುವ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಹಕ್ಕನ್ನು ದೇಶದ ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬ ನಾಗರಿಕನೂ ಹೊಂದಿರುವುದನ್ನು ಖಾತ್ರಿಪಡಿಸಿದೆ. ಸ್ವತ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಇಂಥದೊಂದು ಮೂಲಭೂತ ಹಕ್ಕಿಗೆ ಹೀಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟರೂಪ ಕೊಡುವ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ, ಸಂವಿಧಾನರಚನಾ ಮಂಡಳಿಯು ರಷ್ಯಾದ ಸಮಾಜವಾದಿ ಸಿದ್ಧಾಂತವನ್ನು ತಿರಸ್ಕರಿಸಿದರೂ, ಸಾಮಾಜಿಕ ನಿಯಂತ್ರಣದ ಕಾನೂನುಗಳಿಗೆ ಒಳಪಟ್ಟಿರುವ ಸ್ವತ್ತು ಸಂಬಂಧಿತ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಹಕ್ಕಿನ ಸಿದ್ಧಾಂತವನ್ನು ಅಂಗೀಕರಿಸಿತು. 1978ರಲ್ಲಿ ಸಂವಿಧಾನಕ್ಕೆ 44ನೇ ತಿದ್ದುಪಡಿಯಾದಾಗ, ಸ್ವತ್ತು ಸಂಬಂಧಿತ ಹಕ್ಕಿನ ನಿರಂತರ ತಿದ್ದುಪಡಿಯಿಂದಾಗಿ ಮೂಲಭೂತ ಹಕ್ಕೊಂದು ಸವಕಲಾಗಿ ದುರ್ಬಲವಾಗುವಂತಾಗಿದೆ ಎಂಬ ಅಭಿಪ್ರಾಯ ವ್ಯಕ್ತವಾಯಿತು.

ಹೀಗೆ, ಒಂದು ಮೂಲಭೂತ ಖಾತರಿಯ ಸ್ವರೂಪದಲ್ಲಿದ್ದ ಸ್ವತ್ತಿನ ಹಕ್ಕು, ಕೇವಲ ಒಂದು ವಿಧ್ಯುಕ್ತ ಹಕ್ಕಿನ ತಳಪಾಯದ ಮಟ್ಟಕ್ಕೆ ಇಳಿಯುವಂತಾಯಿತು. ತತ್ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ, ಒಂದು ಕಾಲಕ್ಕೆ ‘ಮೂಲಭೂತವಾದದ್ದು‘ ಎಂಬುದಾಗಿ ಸಂಹಿತೆಯಾಗಿಸಲ್ಪಟ್ಟಿದ್ದ ಈ ಹಕ್ಕು, ಕೈಬೆರಳೆಣಿಕೆಯಷ್ಟು ಮಂದಿಯ ಬುದ್ಧಿವಂತಿಕೆಯ ಕಾರಣದಿಂದಾಗಿ ದುರದೃಷ್ಟವಶಾತ್ ಗೌಣವಾಗುವಂತಾಯಿತು. ಸ್ವತ್ತಿನ ಹಕ್ಕಿನ ವಿಷಯಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿ ಸಂವಿಧಾನಕ್ಕೆ ಹಲವು ಬಾರಿ ತಿದ್ದುಪಡಿಯಾಗುವುದಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾದ 44ನೇ ಸಾಂವಿಧಾನಿಕ ತಿದ್ದುಪಡಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಕಾರಣ ಕೂಡ ತೃಪ್ತಿಕರವಾಗಿಲ್ಲ. ಬಾರಿಬಾರಿ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಮಾಡುವುದರಿಂದ ಕಾನೂನಾತ್ಮಕವಾಗಿಯೂ, ವ್ಯವಸ್ಥಾಪನಾ ತಂತ್ರದ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿಯೂ ತೊಡಕುಗಳು ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗುವುದರ ಜತೆಗೆ, ಇಂಥದೊಂದು ಜಾಳುಜಾಳಾದ ಅಥವಾ ಕ್ಷುಲ್ಲಕ ನೆಲೆಗಟ್ಟಿನ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಮೂಲಭೂತ ಹಕ್ಕೊಂದನ್ನು ಇಲ್ಲವಾಗಿಸಿಬಿಡುವುದು, ಯಾವುದೇ ಸುಸಂಸ್ಕೃತ ಆಡಳಿತ ವ್ಯವಸ್ಥೆಗೆ ಒದಗುವ ಶಾಪವಾಗಿಬಿಡುತ್ತದೆ.

ಸ್ವತ್ತಿನ ಹಕ್ಕೆಂಬುದು, ಶ್ರೀಮಂತರಿಗೆ ಮುಖ್ಯವಾಗಿರುವಷ್ಟೇ ಬಡವರಿಗೂ ಮುಖ್ಯವಾಗಿರುವಂಥದ್ದು. ಈ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಎಲ್ಲ ಶ್ರೀಸಾಮಾನ್ಯರು ಅನುಭವಿಸುತ್ತಿರುವ ಪಡಿಪಾಟಲನ್ನು ‘ದೇವ್ ಶರಣ್ ವರ್ಸಸ್ ಉತ್ತರ ಪ್ರದೇಶ ಸರ್ಕಾರ, (2011) 4 ಎಸ್​ಸಿಸಿ 769‘ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಸವೋಚ್ಚ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಸಾರಸಂಗ್ರಹ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಹಿಡಿದಿಟ್ಟಿದೆ ಎನ್ನಬೇಕು; ಭೂಸ್ವಾಧೀನ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯು ಆರ್ಥಿಕವಾಗಿ ಹಿಂದುಳಿದಿರುವರಿಗೆ ಅಥವಾ ಬಡವರಿಗೆ ಆಘಾತಕಾರಿಯಾಗಿ ಪರಿಣಮಿಸಿರುವಂಥ ಸಂದರ್ಭವನ್ನು ಹಿನ್ನೆಲೆಯಾಗಿಟ್ಟುಕೊಂಡು ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ವ್ಯಕ್ತಪಡಿಸಿದ ಅಭಿಪ್ರಾಯ ಹೀಗಿತ್ತು: ‘ಸರ್ಕಾರದ ಸೂಚನೆಯ ಮೇರೆಗೆ, ವಿವೇಚನಾರಹಿತ ಭೂಸ್ವಾಧೀನದ ಹೆಸರಲ್ಲಿ ಬಡವರು ತಮ್ಮ ತುಂಡು ಜಮೀನನ್ನೋ ಸ್ವತ್ತನ್ನೋ ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳುವಂತಾಗುವ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳು ಇಂಥ ಚರ್ಚಾವಿಷಯಗಳನ್ನು ತೀರಾ ಜಾಗರೂಕವಾಗಿ ಅವಲೋಕಿಸಬೇಕು. ಶ್ರೀಸಾಮಾನ್ಯನೊಬ್ಬನನ್ನು ನಿರ್ಗತಿಕನನ್ನಾಗಿಸದ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಮತ್ತು ಸ್ವಾಧೀನ ಸಂಬಂಧಿತ ಮತ್ತಿತರ ಮಾಗೋಪಾಯಗಳನ್ನು ಕಂಡುಕೊಳ್ಳುವ ಮೂಲಕ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಉದ್ದೇಶವೊಂದನ್ನು ನೆರವೇರಿಸುವುದು ಒಂದೊಮ್ಮೆ ಸಾಧ್ಯವಿದ್ದಲ್ಲಿ, ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಸ್ವಾಧೀನಕಾರ್ಯವೊಂದಕ್ಕೆ ಅನುಮತಿಸುವುದಕ್ಕೂ ಮೊದಲು, ನಿಷ್ಪಕ್ಷಪಾತವಾದ ಮರುಪರಿಶೀಲನೆಯ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಸಾಮಾಜಿಕ ಮತ್ತು ಆರ್ಥಿಕ ನ್ಯಾಯದ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯ ಮೇಲೆ ಗಮನವನ್ನು ಕೇಂದ್ರೀಕರಿಸಬೇಕು‘.

ಯಾವುದೇ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿರಲಿ ಮತ್ತು ಸ್ವತ್ತಿನ ಹಕ್ಕಿಗಿರುವ ಸಾಂವಿಧಾನಿಕ ಸ್ಥಾನಮಾನ ಹೇಗೇ ಇರಲಿ, ಉಭಯ ಪಕ್ಷಸ್ಥರಿಗೆ ಯಥೋಚಿತ ರಕ್ಷಣೋಪಾಯಗಳನ್ನು ಖಾತ್ರಿಪಡಿಸುವ ಮೂಲಕ ವ್ಯಕ್ತಿಯೋರ್ವನಿಗಿರುವ ಸ್ವತ್ತಿನ ಹಕ್ಕನ್ನು ಸದರಿ ಕಾಯ್ದೆಯು ಒಂದರ್ಥದಲ್ಲಿ ಸಂರಕ್ಷಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಈ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಉತ್ತೇಜಿಸುತ್ತದೆ; ಅಂದರೆ, ಕಾನೂನಿನ ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟುಗಳನ್ನು ಅಭಿವರ್ಧಕರು ಅನುಸರಿಸುವುದನ್ನು ಖಾತ್ರಿಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಯತ್ನಿಸುವ ಮೂಲಕ ಹಾಗೂ ಖರೀದಿದಾರರ (ಅವರು ಶ್ರೀಮಂತರಿರಬಹುದು, ಬಡವರಿರಬಹುದು) ಹಿತಾಸಕ್ತಿಗಳನ್ನು ಸಂರಕ್ಷಿಸಲು ಯತ್ನಿಸುವ ಮೂಲಕ ಈಉದ್ದೇಶ ನೆರವೇರುತ್ತದೆ. ಇದರ ಮೂಲತತ್ತ್ವವು 21ನೇ ಶತಮಾನದ ಭೂಸಂಬಂಧಿ ಸುಧಾರಣೆಗಳಿಗೂ ಆಧಾರವಾಗಿ ಪರಿಣಮಿಸಬಲ್ಲವು; ಅದು ಹಕ್ಕುಗಳ ಬಲವರ್ಧನೆಯ ರೂಪದಲ್ಲೋ, ಕುಂದುಕೊರತೆ/ಸಂಕಷ್ಟಗಳನ್ನು ಕ್ಷಿಪ್ರವಾಗಿ ಪರಿಹರಿಸುವ ಮಾಗೋಪಾಯದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ರೂಪದಲ್ಲೋ, ಅಥವಾ ತಮ್ಮ ಉಳಿವಿಗಾಗಿ ಜಮೀನಿನ ಅಗತ್ಯವಿರುವವರ ಮೇಲಿನ ಹೊರೆ/ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯನ್ನು ಜಾರಿಸುವ ಸ್ವರೂಪದಲ್ಲೋ ಇರಬಹುದು.

ಒಳ್ಳೆಯದೇ ಆಗಲಿ ಅಥವಾ ಕೆಟ್ಟದೇ ಆಗಲಿ ಒಪ್ಪಿಕೊಂಡು ಹಾಗೂ ಅಧಿಕಾರ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮತ್ತು ವಿಕೇಂದ್ರೀಕರಣವನ್ನು ಖಾತ್ರಿಪಡಿಸಲೆಂದು ಮಾಡುವ ಈ ಸಂಸದೀಯ ಶಾಸನವು, ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಕಾನೂನುಗಳನ್ನು ರೂಪಿಸುವ ಮೂಲಕ ಕಾಯ್ದೆಗೆ ಜೀವ ತುಂಬುವ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ರಾಜ್ಯಗಳಿಗೆ ಮತ್ತು ಕೇಂದ್ರಾಡಳಿತ ಪ್ರದೇಶಗಳಿಗೆ ಗಣನೀಯ ಅಧಿಕಾರವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ. ಇಂಥದೊಂದು ಸಾಮರಸ್ಯಕ್ಕೆ ಆದರ್ಶ ಸ್ವರೂಪವು ದಕ್ಕಿದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಲಯಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ನಿಯಂತ್ರಕ ಕಾರ್ಯವ್ಯವಸ್ಥೆಯು ಬಲಗೊಳ್ಳುವುದರಲ್ಲಿ ಎರಡು ಮಾತಿಲ್ಲ. ಆದರೆ, ದುರದೃಷ್ಟವಶಾತ್ ಇದಿನ್ನೂ ವಾಸ್ತವತೆಯಾಗಿ ಪರಿಣಮಿಸಿಲ್ಲ. ಬದಲಿಗೆ, ಸದರಿ ಕಾಯ್ದೆಯ ಕಸುವನ್ನೇ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳು ಉಡುಗಿಸಿಬಿಟ್ಟಿವೆ ಅಥವಾ ದುರ್ಬಲಗೊಳಿಸಿಬಿಟ್ಟಿವೆ. ವಾಸ್ತವವಾಗಿ, ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳು ರೂಪಿಸಿರುವ ನಿಯಮಗಳು ಅದೆಷ್ಟು ವಿಚಾರಹೀನ ಮತ್ತು ಜಾಳುಜಾಳಾಗಿವೆಯೆಂದರೆ, ಆಯಾ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳು ಇಂಥ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ರೂಪಿಸುತ್ತವೆಯೆಂದು ಸಂಸತ್ತು ಎಂದಿಗೂ ಅಂದುಕೊಂಡಿರಲಿಲ್ಲವೇನೋ!

ನಿಯಮಗಳ ಪ್ರಕಟಣೆಯಲ್ಲಿ ವಿಳಂಬ, ಅಗತ್ಯವಿರುವ ಎಲ್ಲ ಮಾದರಿ ಸ್ವರೂಪಗಳ ಅನುಪಸ್ಥಿತಿ, ಅಭಿವರ್ಧಕರು ಅನುಸರಿಸಬೇಕಾಗಿರುವ ಅವಶ್ಯಕತೆಗಳು ಅಥವಾ ಕರ್ತವ್ಯಗಳು ಅನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಮತ್ತು ಅಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿರುವುದು- ಈ ಎಲ್ಲವೂ ಸೇರಿಕೊಂಡು ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಸ್ವೇಚ್ಛಾನುಸಾರಿ ಅಥವಾ ಅನಿಯಂತ್ರಿತವಾಗಿಸಿಬಿಟ್ಟಿರುವುದು ಸ್ಪಷ್ಟಗೋಚರ. ಮೇಲಾಗಿ, ಶೇ. 60ರಷ್ಟು ಅಭಿವರ್ಧಕ ಕಾರ್ಯಗಳು ಸಂಪೂರ್ಣಗೊಂಡಿರುವಂಥ ಅಥವಾ ಮಾರಾಟ ವ್ಯವಹಾರಗಳು ಕಾರ್ಯರೂಪಕ್ಕೆ ಬಂದಿರುವಂಥ ಚಾಲ್ತಿಯಲ್ಲಿರುವ ಎಲ್ಲ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಕಾಯ್ದೆಯ ಕಟ್ಟುಪಾಡುಗಳಿಂದ ವಿನಾಯಿತಿ ನೀಡುವಂಥ ಕ್ರಮವು, ಕಾಯ್ದೆಯ ಉದ್ದೇಶಗಳೊಂದಿಗೆ ತಾಳೆಯಾಗದೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಅಸಮಂಜಸವಾಗಿದೆ ಎನ್ನಲಡ್ಡಿಯಿಲ್ಲ.

ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳು ಶಾಸನಾತ್ಮಕ ಕಟ್ಟುಪಾಡೊಂದನ್ನು ನಿಗದಿತ ಗಡುವಿನೊಳಗೆ ಮುಗಿಸುವುದು ಅವಶ್ಯವಾಗಿರುವಂತೆಯೇ, ಇಂಥ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ರೂಪಿಸುವಾಗ ಸೂಕ್ತ ಪರ್ಯಾಲೋಚನೆ, ಜಾಗರೂಕತೆ ಮತ್ತು ಬುದ್ಧಿಮತ್ತೆಯ ಸಮರ್ಪಕ ಬಳಕೆಯೂ ಅತ್ಯಗತ್ಯ ಎಂಬುದನ್ನು ಖಾತ್ರಿಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದೂ ಅವುಗಳ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಸದ್ಯ 15 ರಾಜ್ಯಗಳು ಮಾತ್ರವೇ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪ್ರಕಟಿಸಿವೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಒಂದು ತೆರನಾದ ಅಸಂಗತತೆಯೀಗ ತಲೆದೋರಿದೆ; ಒಂದೆಡೆ ಸಂಸತ್ತು ನಮ್ಮನ್ನು ರಕ್ಷಿಸುವ ಆಶಯ ಹೊಂದಿದ್ದರೆ, ಮತ್ತೊಂದೆಡೆ ನಮ್ಮ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ನಿರರ್ಥಕಗೊಳಿಸುವುದು ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳ ಬಯಕೆಯಿದ್ದಂತಿದೆ. ಪ್ರಜಾಸತ್ತಾತ್ಮಕ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯೊಂದು ನಿರಂಕುಶಾಧಿಕಾರವನ್ನು ಸಹಿಸಿಕೊಳ್ಳಲಾಗದು ಎಂಬುದನ್ನು ನಮ್ಮ ಸರ್ಕಾರಗಳಿಗೆ ನೆನಪಿಸಬೇಕಾದ ಸಮಯ ಬಂದಿದೆ. ಒಂದೊಮ್ಮೆ ಸದರಿ ಕಾಯ್ದೆಯ ಕಟ್ಟುಪಾಡುಗಳಿಗೆ ಮತ್ತಷ್ಟು ಒತ್ತಾಸೆ ನೀಡುವುದಕ್ಕೆ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರಗಳಿಗೆ ಸಾಧ್ಯವಾಗದಿದ್ದಲ್ಲಿ, ಪರಿಪಾಲಿಸಬೇಕಾದ ಕನಿಷ್ಠತಮ ಮಾನದಂಡವನ್ನಾದರೂ ನೆರವೇರಿಸುವಂತಾಗಲಿ ಎಂದಷ್ಟೇ ನಾವು ಆಶಿಸಬಹುದು.

(ಲೇಖಕರು ಖ್ಯಾತ ಹಿರಿಯ ನ್ಯಾಯವಾದಿ, ಮಾಜಿ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಅಡ್ವೊಕೇಟ್ ಜನರಲ್)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Back To Top